Como legalizar uma construção antiga? 9 passos essenciais!

Legalizar uma construção antiga é o processo que transforma um imóvel irregular em um bem com valor de mercado e segurança jurídica.

Muitas propriedades foram construídas há décadas sem a devida documentação ou sofreram alterações não autorizadas. Essa situação impede a venda, o financiamento e até a transmissão por herança.

Além dos transtornos práticos, manter uma obra irregular expõe o proprietário a multas que podem chegar a 75% do valor da construção. A seguir, confira os nove passos essenciais para legalizar uma construção antiga e proteger seu patrimônio. Acompanhe!

Confira 9 passos essenciais para legalizar uma construção antiga

Contrate um profissional habilitado

O primeiro passo para a legalização de construções existentes é contratar um engenheiro ou arquiteto com registro ativo no CREA ou CAU. Esse profissional será o responsável técnico por todo o processo. Ele irá elaborar o projeto “as built”, que retrata fielmente como a construção realmente está.

A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) são documentos indispensáveis. Eles comprovam que um profissional qualificado está assumindo a responsabilidade pela obra. Sem esse suporte, é impossível avançar para as próximas etapas.

Solicite o Habite-se na prefeitura

Com o projeto “as built” em mãos, o próximo passo para legalizar uma construção antiga é buscar a aprovação municipal. A prefeitura analisará se a construção respeita as leis de zoneamento, os recuos obrigatórios e o código de obras da cidade. Esse processo resulta na emissão do Habite-se.

O Habite-se é o documento que atesta que a obra está concluída e em conformidade com as normas. É a certidão de nascimento da edificação perante o município. Sem ele, a construção simplesmente não existe oficialmente para a cidade.

Cadastre a obra no CNO

Após obter o Habite-se, é necessário cadastrar a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO) da Receita Federal. Este cadastro substituiu o antigo CEI e é obrigatório para qualquer construção, inclusive as antigas. O número do CNO identificará a obra em todos os sistemas federais.

O cadastro deve ser feito pelo portal e-CAC da Receita Federal. Nele, você informará os dados da construção, como endereço, área construída e datas de execução. Legalizar uma construção antiga sem o CNO é impossível, pois ele é a porta de entrada para a regularização federal.

Reúna documentos para comprovar a antiguidade

Para obras concluídas há mais de cinco anos, a lei da decadência pode reduzir significativamente os custos com o INSS. Nesse cenário, a Receita Federal só pode cobrar as contribuições dos últimos cinco anos. Para legalizar uma construção antiga com esse benefício, é preciso provar a data de conclusão.

Documentos como contas de luz, água ou telefone antigas são excelentes provas. Carnês de IPTU da época, fotos datadas e até declarações de vizinhos também podem ser utilizados. Essa documentação é crucial para comprovar que a obra foi finalizada há mais tempo e afastar cobranças indevidas.

Acesse o SERO e faça a aferição da obra

O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO) é a ferramenta digital da Receita Federal para calcular as contribuições sociais devidas. Dentro do portal e-CAC, vinculado ao CNO da obra, você deve preencher todos os dados da construção. O sistema calculará automaticamente o valor do INSS da obra.

Este é um dos passos mais técnicos para legalizar uma construção antiga. O sistema considera a área construída, o tipo de construção e o uso de mão de obra. Se houver notas fiscais de materiais pré-moldados ou pré-fabricados, elas podem ser incluídas para abater valores.

Pague ou parcele o INSS devido

Após a aferição, o sistema gerará uma DCTFWeb Aferição de Obras com os valores a pagar. É essencial conferir atentamente a memória de cálculo antes de prosseguir. Legalizar uma construção antiga exige a quitação desses débitos para obter a certidão negativa.

Se o valor for alto, a Receita Federal permite o parcelamento. O parcelamento pode ser negociado diretamente no sistema, mas o valor será acrescido de multa de mora e juros pela taxa Selic. A quitação, seja à vista ou parcelada, é o que garante a regularidade fiscal da obra.

Emita a Certidão Negativa de Débitos (CND)

Com os débitos pagos ou parcelados, a Receita Federal liberará a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra. Este documento prova que a construção não possui pendências fiscais junto à União. A CND é indispensável para o último e mais importante passo.

Legalizar uma construção antiga significa, acima de tudo, obter essa certidão. Ela é o passaporte para que a edificação possa ser oficialmente reconhecida perante o cartório e o mercado. Sem ela, o imóvel continuará irregular.

Realize a averbação no cartório de imóveis

O ciclo se encerra no Cartório de Registro de Imóveis. Com o Habite-se da prefeitura e a CND da Receita Federal em mãos, o proprietário solicita a averbação da construção na matrícula do imóvel. Esse procedimento oficializa a existência da edificação perante a lei.

É a averbação que faz com que a construção passe a constar oficialmente na matrícula. Sem ela, legalizar uma construção antiga não se completa, e o imóvel continua sem valor de mercado pleno. A averbação é a certidão de registro da obra no mundo jurídico.

Avalie o custo-benefício da regularização

Imóveis irregulares podem sofrer uma desvalorização de até 30% em relação ao valor de mercado de um bem regularizado. Além disso, não é possível obter financiamento, vender com segurança ou passar o imóvel em herança sem complicações. Os riscos de multas e notificações são reais.

Legalizar uma construção antiga é um investimento na valorização e na tranquilidade do seu patrimônio.

Uma vez averbado, o imóvel passa a valer mais, atrai compradores com financiamento bancário e garante segurança jurídica para sua família. O custo do processo se paga com o ganho de valor. Até a próxima!